Asunto-osakeyhtiön talousarvion lakiperusteinen umpisolmu13.5.2022 | © Talousteema OyAsunto-osakeyhtiölaki pakottaa taloyhtiöt joka vuosi elämään alkukuukaudet ilman hyväksyttyä talousarviota. Menneiden kuukausien tulosseurannan sijaan taloyhtiön hallitus tarvitsee jokaiseen kokoukseensa tuoreen kassasuunnitelman tuleville kuukausille.Asunto-osakeyhtiön talousarviosta on päätettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa, joka tulee pitää kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Pahimmillaan tämä tarkoittaa sitä, että yhtiö on elänyt puoli vuotta ilman osakkaiden hyväksymää talousarviota.
Talousarvio olisi isännöitsijän ja hallituksen ohjenuorana taloudenpidossa heti tilikauden alussa, jos talousarviosta päätettäisiin jo edellisen vuoden varsinaisessa yhtiökokouksessa. Tämä kuitenkin merkitsisi hintojen ennustamista jopa yli puolentoista vuoden päähän.
Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät ovat umpisolmussa talousarviota koskevan säännöksen vuoksi.
Vaikka talousarvion päätöksenteosta on säädetty laissa, laki ei kuitenkaan rajoita talousarvion laadintamenetelmää. Tuloslaskennan sijaan talousarviot kannattaa laatia kassavirtalaskentaa noudattaen, jolloin puhutaan kassasuunnittelusta eikä tulossuunnittelusta.
Kassasuunnittelu tarkoittaa tulevaisuuden maksutapahtumien kirjaamista jatkuvasti kahdenkertaisen kirjanpidon periaatetta noudattaen etukäteen niiden maksupäiville. Se on eräänlaista tulevaisuuskirjanpitoa. Se auttaa suunnittelemaan maksut niin, että mahdollinen konkurssi voidaan välttää.
Asunto-osakeyhtiöissä tulevaisuuden maksutapahtumat ovat varsin tarkasti etukäteen tiedossa. Ne vain pitää kirjata kassavirtalaskelman tileille tulevaisuuden maksupäivien mukaisesti ja jaotella kolmeen kassavirtaan: juokseva kassavirta, investointien kassavirta ja rahoituksen kassavirta, sekä jokainen näistä kassatuloihin ja kassamenoihin.
Juoksevista kassatuloista päätetään varsinaisissa yhtiökokouksissa vuosittain. Juoksevissa kassamenoissa ainakin palkat, henkilösivukulut, isännöintipalkkiot, siivousmenot, kaukolämpö-, vesi-, jätevesi-, sähkö-, jätehuolto- ja vahinkovakuutusmaksut, vuokramenot sekä kiinteistöveron maksut ovat etukäteen tiedossa varsin tarkasti. Tilannekohtaisesti vaihtelevia ovat esimerkiksi vuosikorjausten menot ja ulkoalueiden hoitokulut.
Investointien kassamenoista päätetään myös yhtiökokouksissa. Investointisuunnitelmiin on lisättävä tarkat erittelyt maksujen eräpäivistä, jolloin ne voidaan kirjata tulevaisuuden maksupäiville kassasuunnitelmaan.
Rahoituksen kassatuloistakin päätetään yhtiökokouksissa ja näihin päätöksiin liitetään osakepääoman korotusten ja pääomavastikkeiden maksujen eräpäivät. Lainojen nostoajankohdasta voidaan päättää yhtä tarkasti, koska päätöstä tehdessä lainatarjoukset ovat jo käytettävissä.
Lainojen takaisinmaksuista sovitaan yleensä lainanantajien kanssa etukäteen, joten nekin ovat kirjattavissa kassasuunnitelmaan tarkasti.
Kassasuunnittelu elää taloyhtiön toiminnan sykkeessä. Kun sitä tehdään säännöllisesti vuoden mittaan, se kertoo jatkuvasti, miten yhtiön rahatilanne muuttuu tulevina kuukausina. Tällä on suuri merkitys hallitukselle päätöksiä tehdessä.
Hallitus voi saada jokaiseen kokoukseensa tuoreen kassasuunnitelman tuleville kuukausille ja kassavirtaseurannan tilikauden alusta lähtien. Suunnitelman ylläpitäminen on helppoa, jos siitä tulee pysyvä rutiini.
Kun asunto-osakeyhtiö tekee kassasuunnittelua säännöllisesti, talousarvio on ennen varsinaista yhtiökokousta automaattisesti olemassa kassavirtalaskelman muodossa ajantasaisena.
Asunto-osakeyhtiöt laativat kirjanpitonsa liian vaikeasti
Lassi Mäkinen 
